Guia 2026: como um estrangeiro tira CPF e compra um imóvel no Brasil
Toda semana alguém nos manda a mesma pergunta pelo WhatsApp, em inglês ou em espanhol: posso comprar um apartamento no Brasil sendo estrangeiro? A resposta curta é sim. Sem visto, sem residência, sem empresa aberta…
Toda semana alguém nos manda a mesma pergunta pelo WhatsApp, em inglês ou em espanhol: posso comprar um apartamento no Brasil sendo estrangeiro?
A resposta curta é sim. Sem visto, sem residência, sem empresa aberta aqui.
A resposta longa é este guia. Ele cobre o caminho inteiro — do CPF até a chave — com os prazos, os documentos e os impostos de 2026.
O que a lei brasileira permite
O Brasil é um dos países mais abertos do mundo para o comprador estrangeiro. Não existe limite de quantidade, de valor ou de nacionalidade para imóvel urbano. Apartamento, casa, sala comercial: o processo é o mesmo de um brasileiro.
As restrições existem, mas são poucas e não atingem quem compra na praia:
Imóvel rural — exige visto permanente ou autorização do INCRA, projeto de exploração e respeita um limite de 25% da área do município.
Faixa de fronteira — os 150 km a partir da divisa com outro país são área de segurança nacional.
Terrenos de marinha — com exceção dos casos já regularizados em condomínios.
Um apartamento em Porto Belo, Itapema ou Balneário Camboriú é imóvel urbano. Nenhuma dessas três restrições se aplica.
O CPF: o primeiro e único documento indispensável
O CPF é o número de identificação fiscal brasileiro. Sem ele você não assina escritura, não registra imóvel, não abre conta e não paga imposto. É o primeiro passo — e é de graça.
Se você está fora do Brasil
O caminho oficial é o consulado brasileiro da sua jurisdição.
Acesse o sistema e-consular do Itamaraty e agende o serviço de inscrição no CPF.
Preencha o formulário FCPF (Ficha Cadastral de Pessoa Física), disponível no próprio sistema.
Leve no atendimento: o formulário assinado, documento de identificação (passaporte) e certidão de nascimento ou de casamento.
O serviço é gratuito e não tem custo de emissão.
O atendimento é presencial na repartição consular. Estrangeiro residente no exterior não consegue fazer a inscrição 100% online — esse caminho existe apenas para brasileiros que moram fora.
Se você já está no Brasil
Aí fica mais simples: a inscrição pode ser feita pelo site da Receita Federal ou presencialmente em uma agência dos Correios, do Banco do Brasil ou da Caixa, apresentando passaporte e comprovante de endereço. O prazo costuma ficar entre 5 e 10 dias úteis.
Uma dica prática: se você pretende comprar em nome do casal, tirem os dois CPFs. Cartório brasileiro pede o CPF do cônjuge mesmo quando só um dos dois assina.
Comprar sem vir ao Brasil: a procuração
Esta é a parte que a maioria não sabe: você não precisa estar no Brasil para comprar — a lei permite fechar tudo por procuração.
O instrumento é a procuração pública com poderes específicos para a compra. Ela pode ser lavrada no consulado brasileiro do país onde você mora, ou em um cartório local, com apostila de Haia e depois tradução juramentada no Brasil.
Com a procuração na mão, seu procurador assina a escritura, paga o ITBI e registra o imóvel no seu nome. Você acompanha tudo de onde estiver.
Na prática, isso significa que dá para fechar a compra de um apartamento na planta em Santa Catarina sem pegar um avião — e conhecer o imóvel só na entrega, se quiser.
Os documentos que o cartório vai pedir
Se você é solteiro: CPF, passaporte válido (ou RNM, se já tiver residência), comprovante de endereço e certidão de nascimento com tradução juramentada.
Se você é casado, some a isso: CPF e documento do cônjuge, certidão de casamento com tradução juramentada e legalização consular, e pacto antenupcial, se houver.
Todo documento emitido fora do Brasil precisa de tradutor juramentado brasileiro. Alguns exigem também apostilamento (apostila de Haia) antes de serem aceitos em cartório. Custo de tradução: algo entre R$ 100 e R$ 200 por documento.
Como o dinheiro entra no Brasil
Aqui muita gente trava, e sem motivo.
A remessa é feita por contrato de câmbio em uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central — banco ou corretora. No contrato, a operação precisa ser declarada com a natureza correta: compra de imóvel, identificando o comprador real.
Por que isso importa tanto? Porque esse contrato é o seu comprovante. É ele que prova a origem legal do recurso quando você quiser, lá na frente, vender o imóvel e mandar o dinheiro de volta para o seu país.
Regra de ouro: nunca traga o dinheiro por fora — recurso que entrou sem registro é recurso que não sai com facilidade.
Os impostos e custos, com os números
Na compra
ITBI, o imposto de transmissão municipal: 2% a 4% do valor
Escritura pública: 0,3% a 1%
Registro em cartório: 0,5% a 1%
Tradução juramentada: R$ 100 a R$ 200 por documento
Some tudo e planeje algo em torno de 5% a 6% do valor do imóvel em custos de fechamento. Vale para brasileiro e estrangeiro igualmente — não existe imposto extra por ser estrangeiro.
Se você alugar o imóvel
O aluguel de não residente sofre IRRF de 15%, retido na fonte, sobre o valor líquido — ou seja, depois de descontar IPTU, condomínio ordinário e taxa de administração.
Dois pontos importantes:
Quem retém e recolhe é o seu procurador no Brasil — a nomeação de um procurador é obrigatória nesse caso.
Se você mora em uma jurisdição que o Brasil classifica como de tributação favorecida, a alíquota sobe para 25%. A lista inclui Ilhas Cayman, Mônaco, Liechtenstein, Bahamas e, o que pega muita gente de surpresa, a Irlanda.
Esse imposto é definitivo: pago ele, você não precisa fazer declaração anual no Brasil.
Se você vender
O ganho de capital — a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição — é tributado em 15% sobre o ganho apurado.
Duas diferenças em relação ao brasileiro residente:
Não existe a isenção para imóveis de até R$ 440 mil: ela vale só para residentes.
O comprador é quem retém e recolhe o imposto, no mesmo dia do pagamento.
Comissão de corretor e benfeitorias comprovadas entram como custo e reduzem o ganho tributável. Guarde nota de tudo.
Quanto tempo leva
Contando desde o zero — CPF, escolha do imóvel, análise jurídica, escritura e registro — o processo inteiro costuma levar de 3 a 6 meses, dependendo do consulado e do cartório.
Na compra de imóvel na planta o ritmo é outro: a reserva e o contrato com a construtora são rápidos, e o registro definitivo acontece na entrega das chaves. Você trava o preço e a condição agora, e o cartório vem depois.
O passo a passo, resumido
Tire o CPF no consulado brasileiro mais próximo, com agendamento pelo e-consular.
Escolha o imóvel e peça a tabela atualizada: preço, planta, andar, vista e data de entrega.
Faça a procuração no consulado, se não for vir ao Brasil.
Reúna e traduza os documentos: passaporte, certidão e comprovante de endereço.
Abra o contrato de câmbio em banco autorizado, com a natureza de compra de imóvel.
Assine o contrato com a construtora ou a escritura, conforme o caso.
Pague o ITBI e registre o imóvel no cartório da comarca.
Nomeie um procurador no Brasil se pretende alugar.
Onde isso se aplica no Vivapark
O Vivapark fica em Porto Belo, Santa Catarina — área urbana, a 20 minutos de Itapema e Balneário Camboriú, a 1 hora do aeroporto internacional de Navegantes. Nenhuma restrição a estrangeiro se aplica ali.
A compra é feita direto com a construtora: ato de 2% do valor do imóvel e o saldo parcelado em até 120 meses, sem juros durante o período de obra. Para quem ganha em dólar ou em euro, isso significa uma parcela mensal previsível, sem precisar de financiamento bancário brasileiro — que, para não residente, é praticamente inviável.
Hoje são 755 unidades disponíveis em 13 empreendimentos, com entregas entre 2027 e 2033.
Fale com quem faz isso todo dia
Nossa equipe já atendeu compradores americanos, europeus e brasileiros que moram fora. Sabemos qual consulado atende qual estado, qual cartório aceita qual tradução e como montar a condição de pagamento para quem recebe em outra moeda.
WhatsApp: (47) 99953-6922. Atendemos em português, inglês e espanhol.
Este guia tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes em setembro de 2026. Cada caso tem particularidades — recomendamos validar a sua situação com um advogado ou contador especializado em não residentes antes de fechar negócio.
Fontes: Portal gov.br, serviço de inscrição no CPF no exterior · Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), art. 763 e 781 · Lei 9.249/1995 · Lei 5.709/1971 (imóvel rural) · orientações da Receita Federal para não residentes, 2026.
