Guia
Você paga uma parte durante a obra, direto para a construtora, sem juros e com as parcelas corrigidas pelo custo da construção (o CUB). Recebe as chaves. Daí o saldo que falta passa a ser corrigido pela inflação (IPCA) mais juros — ou você leva esse saldo para o banco, usa uma carta de crédito ou quita. Esta página explica cada etapa, o que cada sigla significa e tem um simulador que usa a tabela vigente do Vivapark. O modelo é o mesmo da maioria dos lançamentos de Santa Catarina; o que muda de um prédio para outro está no contrato.
Todo lançamento tem uma tabela de preços e um fluxo padrão: quanto se paga no ato, quantas parcelas mensais, quantos reforços (as parcelas semestrais ou anuais, também chamadas de balões ou intermediárias) e se existe uma parcela maior na entrega das chaves. Somando tudo, dá o preço da tabela. Cada parcela é escrita em valor de hoje — e é aí que entra a correção, explicada no próximo ponto.
Um exemplo com a condição de campanha do Vivapark, para um imóvel de R$ 1.000.000: ato de 2% (R$ 20.000), 58% em 120 mensais (R$ 4.833 cada) e 40% em 20 reforços semestrais (R$ 20.000 cada). Note que 120 mensais são 10 anos: boa parte delas vence depois das chaves, já na fase de IPCA + juros. É por isso que a pergunta "quanto vai ficar a parcela lá na frente?" merece um simulador, não um chute.
Fora da campanha, os fluxos de tabela do Vivapark variam: entrada de 10% a 20%, de 50 a 120 mensais, reforços semestrais ou anuais e, em alguns prédios, uma parcela de 10% a 65% nas chaves. Cada página de empreendimento mostra o fluxo da unidade de entrada, e o simulador abaixo carrega o fluxo exato de cada unidade disponível.
A construtora analisa propostas. Na prática, a negociação no Vivapark é mais flexível do que a tabela sugere: dá para redistribuir o fluxo (mais no ato, menos nas mensais, reforços em datas que combinam com o seu ano). O que não muda é a regra de correção.
Enquanto o prédio está sendo construído, cada parcela é corrigida por um índice de custo da construção. Em Santa Catarina, o índice padrão é o CUB — Custo Unitário Básico —, calculado e publicado todo mês pelo Sinduscon-SC (o sindicato da construção civil do estado), seguindo a norma NBR 12.721 e a Lei 4.591/64. Ele mede quanto custa construir um metro quadrado padrão no estado: material, mão de obra, equipamentos e despesas administrativas. Em outros estados é comum o INCC, da FGV, que faz a mesma conta em escala nacional.
Por que a construtora faz isso? Porque ela vende hoje algo que vai custar para construir durante os próximos anos. Se o cimento e o pedreiro ficam 6% mais caros no ano, o dinheiro que você paga precisa acompanhar — senão a obra não fecha a conta. O CUB é a forma justa de fazer isso: é um índice público, calculado por terceiros, e mede exatamente o custo que a obra enfrenta. Ele não é juros. No período de obra as parcelas são sem juros; o que existe é correção monetária.
Como a conta funciona: a correção incide sobre o saldo devedor — ou seja, sobre todas as parcelas que ainda faltam. Se o CUB subiu 0,5% no mês, cada parcela futura fica 0,5% maior. Uma mensal de R$ 4.833 vira R$ 4.857 no mês seguinte, e assim por diante. Ao longo de três anos de obra, com o CUB em torno de 0,45% ao mês, a parcela sobe algo perto de 17%. O que já foi pago não muda.
Custo da construção no estado. Publicado até o 5º dia útil de cada mês pelo Sinduscon-SC.
Todas as parcelas que ainda faltam, inclusive as que vencem depois das chaves.
Durante a obra não há juros: só a correção pelo índice.
Termina na entrega (habite-se). A partir daí, muda o índice — próximo ponto.
Vale saber: se a obra atrasa além dos 180 dias de tolerância, a Justiça costuma trocar o índice de construção por um índice de inflação (IPCA) a partir do atraso, para o comprador não pagar a ineficiência da construtora. E se o CUB cai num mês — acontece —, a parcela cai junto.
Obra pronta, a construtora obtém o habite-se: o documento da prefeitura que atesta que o prédio foi construído conforme o projeto aprovado e pode ser habitado. Vem então a vistoria da unidade com você, a assinatura do termo de entrega e as chaves — com o saldo em dia ou com o financiamento aprovado.
Para o imóvel ficar no seu nome, três passos, geralmente em sequência:
| Passo | O que é | Quanto custa (referência) |
|---|---|---|
| ITBI | Imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. Pago pelo comprador, antes do registro. | Em Porto Belo, 2% sobre o maior entre o valor da compra e a avaliação da prefeitura. Varia por cidade. |
| Escritura ou contrato | Escritura pública no tabelionato — ou, com financiamento, o próprio contrato do banco vale como escritura. | Custas de cartório pela tabela de emolumentos de SC, proporcionais ao valor. |
| Registro | Registro no Cartório de Registro de Imóveis: é o ato que transfere a propriedade. Sem registro, o imóvel não é seu. | Custas pela tabela de emolumentos de SC. |
Reserve entre 3% e 4% do valor do imóvel para essa etapa. Quem paga o saldo pós-chaves direto para a construtora costuma registrar o contrato com alienação fiduciária: o imóvel fica no seu nome, com a construtora como credora até a quitação.
Com o prédio entregue, não faz sentido corrigir pelo custo de construir. O saldo devedor passa a ser corrigido por um índice de inflação — normalmente o IPCA, do IBGE, às vezes o IGP-M — e passa a ter juros, porque agora a construtora está financiando um imóvel pronto, como um banco faria. Nos contratos do Vivapark, a regra é IPCA + 0,79% ao mês sobre o saldo devedor. Em outros lançamentos de Santa Catarina, o mais comum é entre 0,8% e 1% ao mês, também sobre o saldo.
É nesse momento que você decide o que fazer com o saldo:
Segue pagando as parcelas para a construtora, agora com IPCA + juros. Sem burocracia de banco, sem análise de crédito nova.
Leva o saldo para um financiamento imobiliário (Caixa, Itaú, Bradesco, Santander…), em até 35 anos. Depende da sua renda e do valor de avaliação — e o imóvel já está pronto, o que facilita.
Quem tem consórcio contemplado usa a carta para quitar o saldo. Vale também um saldo de FGTS, dentro das regras do fundo.
Paga o saldo à vista nas chaves — com recurso próprio ou com a venda de outro imóvel. Zera correção e juros dali em diante.
A conta que importa: nas chaves, o seu saldo é o preço de tabela menos o que você pagou, tudo corrigido pelo CUB até ali. O simulador mostra esse número para cada unidade.
Você pode antecipar parcelas a qualquer momento — uma, várias ou o saldo inteiro. O desconto por antecipar costuma ser pequeno ou não existir. Mesmo assim, antecipar quase sempre vale a pena por outro motivo: o que você antecipa sai do saldo devedor e deixa de ser corrigido. Antes das chaves, deixa de pagar CUB; depois das chaves, deixa de pagar IPCA e os juros. Num saldo de R$ 500 mil com IPCA + 0,79% ao mês, cada mês custa algo em torno de R$ 5 mil só de correção e juros. Antecipar R$ 100 mil economiza um quinto disso todo mês, para sempre.
Comprar na planta é, para muita gente, um investimento: o imóvel costuma valer mais na entrega do que na tabela de lançamento, porque o risco da obra acabou e o bairro em volta cresceu. Depois do habite-se e das chaves você pode alugar (contrato residencial ou por temporada) ou vender. Antes da entrega, a venda também é possível, por cessão de direitos: você transfere o contrato para outro comprador, com anuência da construtora — que geralmente cobra uma taxa e analisa o cadastro do novo comprador.
Um cuidado para quem pensa em aluguel por temporada (Airbnb, Booking): a convenção do condomínio e a assembleia dos moradores podem restringir ou proibir locações de curta duração. Alguns prédios do Vivapark tendem a limitar isso para preservar o perfil residencial. Se essa é a sua intenção, pergunte antes de escolher o prédio — a resposta muda a conta.
Duas leis organizam a compra na planta no Brasil. A Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações) exige que a construtora registre o memorial de incorporação no cartório de imóveis antes de vender qualquer unidade — é o que garante que o projeto existe, tem terreno e tem aprovação. Ela também criou o patrimônio de afetação: o terreno e o dinheiro da obra ficam separados do caixa da construtora, de modo que outros negócios dela não afetam o seu prédio. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) trouxe regras claras para o contrato e para a desistência:
| Regra | O que diz |
|---|---|
| Quadro-resumo | O contrato precisa começar com um resumo: preço, fluxo, índice de correção, taxa pós-chaves, prazo de entrega, multas, prazo de devolução em caso de distrato. É a primeira coisa a ler. |
| 7 dias para desistir | Contrato assinado em estande ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, com devolução integral, inclusive da comissão. |
| Atraso na obra | Tolerância de até 180 dias além do prazo, se estiver no contrato. Passou disso, você pode desfazer o negócio com devolução integral, ou manter e receber 1% do valor pago por mês de atraso. |
| Distrato (desistência sua) | A construtora pode reter até 25% do que você pagou — ou até 50% se houver patrimônio de afetação —, além da comissão de corretagem. O restante é devolvido nos prazos da lei. |
Antes de assinar, confira:
Escolha o empreendimento e a unidade. O simulador carrega o preço e o fluxo da tabela vigente (atualizada em 20 de setembro de 2026), aplica o CUB até o mês das chaves e IPCA + juros depois, e mostra a parcela mês a mês, o saldo nas chaves e o total. As premissas de índice são médias recentes — mude à vontade para testar cenários.
Premissas em % ao mês. Referências: CUB-SC 5,54% em 12 meses (≈ 0,46% a.m.), IPCA 4,22% em 12 meses (≈ 0,35% a.m.). Os índices futuros são desconhecidos: isto é uma estimativa, não uma proposta.
Comece pelo fluxo da tabela e mude o que quiser: o valor negociado, quanto no ato, quantas mensais, os reforços. Em cada linha você pode digitar o total, o valor de cada parcela ou o percentual do imóvel — os outros dois se ajustam. Feche esta aba para voltar ao fluxo da tabela.
Quer antecipar? Coloque quanto e em que mês (um bônus, uma venda, o 13º). O aporte abate o saldo naquele mês e some da correção e dos juros dali em diante. Se os aportes zerarem o saldo, o fluxo termina ali.
Carregando a tabela…
O simulador usa o fluxo de tabela de cada unidade e considera que reforços vencem nos meses 6, 12, 18… a partir do ato; que o CUB corrige até o mês das chaves e o IPCA depois; e que os juros pós-chaves incidem sobre o saldo devedor corrigido e são pagos junto com cada parcela. Contratos podem ter regras diferentes (parcela nas chaves, carência, índice alternativo). A condição válida é a do quadro-resumo do contrato e da proposta aprovada pela construtora.
Porque ela é corrigida por um índice de custo da construção. Em Santa Catarina, a maioria dos contratos usa o CUB, calculado pelo Sinduscon-SC; em outros estados é comum o INCC. A correção vale até a entrega das chaves e serve para que o dinheiro que você paga ao longo da obra compre a mesma quantidade de material e mão de obra. Não são juros: no período de obra as parcelas são sem juros.
CUB é o Custo Unitário Básico da construção: quanto custa, em média, construir um metro quadrado no estado, segundo a NBR 12.721 e a Lei 4.591/64. O Sinduscon-SC publica o valor todo mês. Em setembro de 2026, o CUB médio de Santa Catarina estava em R$ 3.158,88 por m², com alta de 0,24% no mês e 5,54% em 12 meses. Historicamente ele varia entre 0,2% e 1% ao mês.
Com o prédio entregue, o custo de construir deixa de fazer sentido como índice, e o saldo devedor passa a ser corrigido por um índice de inflação, normalmente o IPCA, mais juros sobre o saldo — nos contratos do Vivapark, IPCA + 0,79% ao mês. Nesse momento você escolhe: continuar pagando direto para a construtora, levar o saldo para um financiamento bancário, usar uma carta de crédito ou quitar.
Sobre o saldo devedor — que é o mesmo que corrigir cada parcela que ainda falta pagar. O que já foi pago não muda. Por isso antecipar parcelas reduz o efeito da correção: quanto menos saldo, menos base para corrigir.
Sim, a qualquer momento. Em geral o desconto é pequeno ou não existe — a vantagem real é livrar aquele valor da correção futura e, depois das chaves, dos juros. Antes das chaves você deixa de pagar CUB sobre o que antecipou; depois, deixa de pagar IPCA e os juros do saldo.
A construtora obtém o habite-se na prefeitura, faz a vistoria da unidade com você e entrega as chaves com o saldo em dia (ou com o financiamento aprovado). Depois vêm a escritura ou o contrato de financiamento, o ITBI e o registro no cartório de imóveis, que colocam o imóvel no seu nome.
Três custos: o ITBI, imposto municipal — em Porto Belo, 2% sobre o maior entre o valor da compra e a avaliação da prefeitura —, as custas de escritura ou de contrato bancário e o registro no cartório de imóveis, que seguem a tabela de emolumentos de Santa Catarina. Reserve algo entre 3% e 4% do valor do imóvel para isso.
Vender, sim, inclusive antes da entrega, por cessão de direitos — a construtora precisa anuir e costuma cobrar uma taxa. Alugar, depois do habite-se e das chaves. Aluguel por temporada (Airbnb e similares) depende da convenção e da assembleia do condomínio: alguns prédios proíbem. Pergunte antes de comprar se essa é a sua intenção.
A Lei 4.591/64 exige o registro do memorial de incorporação antes de vender e permite o patrimônio de afetação, que separa o dinheiro da obra do caixa da construtora. A Lei 13.786/2018 obriga o quadro-resumo no contrato (preço, índice de correção, prazo de entrega, multas), dá 7 dias para desistir de contrato assinado fora da sede, limita a tolerância de atraso a 180 dias e define o que a construtora pode reter num distrato: até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação.
Na grande maioria, sim: parcelas durante a obra corrigidas pelo CUB (às vezes INCC), saldo pós-chaves por IPCA ou IGP-M mais juros, e financiamento bancário como alternativa na entrega. O que muda de um lançamento para outro é o desenho do fluxo (quanto no ato, quantas mensais, quantos reforços, se há parcela nas chaves), o índice exato e a taxa pós-chaves. Está tudo no quadro-resumo do contrato.
Escolha o empreendimento e a unidade: o simulador carrega o preço e o fluxo da tabela vigente. Depois, ajuste as premissas (CUB ao mês, IPCA ao mês, juros pós-chaves) e o mês das chaves. Ele mostra a parcela mês a mês, o saldo devedor nas chaves e o total ao fim. É uma estimativa: ninguém sabe os índices futuros.
Pricila Santos, CRECI 43328-F SC. Corretora dentro do Vivapark: sabe o fluxo de cada prédio e o que a construtora aceita negociar.
Sinduscon-SC — CUB/m² de Santa Catarina, publicado mensalmente (sinduscon-fpolis.org.br) · IBGE — IPCA (ibge.gov.br) · FGV — INCC · Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias e patrimônio de afetação) · Lei 13.786/2018 (distrato, quadro-resumo, atraso) · ABNT NBR 12.721 (cálculo do CUB) · Prefeitura de Porto Belo — ITBI (Lei Municipal 2.145/2014). Índices citados com o mês de referência; esta página é atualizada quando a tabela do Vivapark muda. Conteúdo informativo: não substitui o contrato nem a orientação de um advogado.